DIREITO IMOBILIÁRIO

Prazo, valor, índice de reajuste, garantia, responsabilidade por benfeitorias, destinação do imóvel e regras de rescisão precisam estar expressos. Em locação comercial, a definição sobre obras necessárias e sobre indenização por benfeitorias é decisiva, e o Superior Tribunal de Justiça já examinou situações em que a renúncia genérica à indenização não prevaleceu.

Vistoria detalhada na entrada e na saída, com fotos e laudo, é o documento que resolve a maioria das discussões sobre danos no imóvel.

O imposto de transmissão incide sobre o valor da operação. Muitos municípios, no entanto, calculam o tributo sobre um valor de referência próprio, superior ao preço declarado na escritura, o que pode gerar pagamento acima do devido.

Quando o valor da transação é o efetivamente praticado e está devidamente documentado, é possível discutir a base de cálculo e pedir a restituição da diferença, observado o prazo legal contado do pagamento.

Quem ocupa um imóvel de forma mansa, pacífica e contínua por determinado tempo pode ter direito ao reconhecimento da propriedade. Os prazos variam conforme a modalidade, e há situações em que o reconhecimento pode ser feito diretamente no registro de imóveis, sem processo judicial.

A viabilidade depende de planta, memorial descritivo, certidões e prova da posse. A análise prévia dessa documentação evita o indeferimento do pedido.

Imóvel sem registro, construção não averbada, desdobro não formalizado e inventário não concluído impedem a venda, o financiamento e o uso do bem como garantia. A regularização recompõe a cadeia de titularidade e devolve valor de mercado ao imóvel.

O caminho começa pela leitura da matrícula e das certidões. A partir daí definimos se o caso se resolve por escritura, por retificação administrativa ou por ação judicial.

O comprador que não recebe o imóvel no prazo pode exigir o cumprimento do contrato com indenização, incluindo lucros cessantes pelo período de atraso, ou optar pela rescisão com devolução dos valores pagos.

Cláusulas que impõem retenção elevada em caso de desistência, que preveem prazo de tolerância desproporcional ou que transferem ao comprador encargos da incorporadora podem ser revistas judicialmente.

Cobrança de cotas em atraso, rateio de obras, aplicação de multas, uso de áreas comuns e convocação de assembleias geram a maior parte dos conflitos em condomínio. A regularidade formal da convenção e das atas é o que sustenta a cobrança.

Em execução de cotas condominiais, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que não se admite a inclusão de honorários contratuais do advogado do condomínio no valor executado contra o condômino.

A compra de fração de imóvel para uso em períodos determinados exige atenção redobrada: quem é o incorporador, se o empreendimento está registrado, quais são as taxas de manutenção, como funciona a troca de períodos e o que acontece em caso de atraso na entrega.

Muitos contratos são assinados em abordagens de venda com pouco tempo de leitura. A análise prévia do contrato e da matrícula reduz de forma significativa o risco do investimento.

A legislação prevê redução das custas de registro para a aquisição do primeiro imóvel residencial em condições determinadas, benefício que muitos compradores desconhecem e não solicitam.

A verificação dos requisitos e o pedido no momento correto, antes do registro, evitam desembolso desnecessário e não exigem discussão judicial.