Benfeitorias em locação comercial: o que decidiu o STJ

Contratos de locação comercial quase sempre trazem cláusula em que o locatário renuncia a qualquer indenização por benfeitorias. Essa previsão é válida em muitas situações, mas não em todas.

A distinção entre tipos de benfeitoria

Benfeitorias necessárias são as indispensáveis à conservação do imóvel ou para evitar sua deterioração. Úteis são as que aumentam ou facilitam o uso. Voluptuárias são de mero deleite. O tratamento jurídico de cada uma é diferente, e o contrato não pode simplesmente ignorar essa diferença.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça

A Terceira Turma analisou situação em que a cláusula de renúncia à indenização foi afastada em relação a obras necessárias que viabilizaram a própria atividade no imóvel. A leitura que se extrai é que a renúncia genérica não prevalece de forma absoluta quando a intervenção era indispensável e beneficiou de modo permanente o proprietário.

Como se proteger em cada posição

• Locatário: registre por escrito o estado do imóvel na entrada, com fotos e laudo
• Locatário: solicite autorização prévia e específica para cada obra relevante
• Locatário: guarde notas fiscais, projetos e comprovantes de execução
• Locador: descreva no contrato quais obras são autorizadas e como serão tratadas
• Ambos: definam expressamente o destino das benfeitorias ao final da locação

Retenção e compensação

Em determinadas hipóteses discute-se também o direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização, ou a compensação com aluguéis. São pedidos que dependem de prova documental sólida sobre a natureza e o custo da obra.

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Conteúdo informativo. Não substitui a orientação jurídica individual sobre o seu caso.